关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例（草案）》的说明

　（2008年9月23日在省十一届人大常委会第四次会议上）
　　　　　贵州省建设厅厅长　　李光荣
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省人大常委会：
　　我受省人民政府委托，现就《贵州省城镇房地产开发经营管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》），作如下说明：
　　一、关于起草《条例（草案）》的必要性
　　房地产业是国民经济的支柱产业之一。房地产市场持续健康发展，既能提高居民住房水平，改善居住质量，又对促进消费、扩大内需、拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展及扩大社会就业具有明显作用。国家历来重视房地产业的发展，于1994年7月、1998年7月先后制订了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，促进、规范了我国房地产业健康发展。我省1996年8月制订的《贵州省城市房地产开发经营管理条例》，对促进、规范全省房地产业的发展发挥了积极作用。截止2007年，全省共有房地产开发企业1800余家，房地产中介机构100余家。2007年，全省房地产开发投资共完成248亿元，房屋施工面积4227万平方米，商品房销售面积1026万平方米。随着全省经济社会的发展和改革开放的深入，我省房地产业加速发展的同时也出现了一些新情况、新问题：一是有的房地产开发企业利用购房人对房屋公摊面积计算知识的缺乏，售房时故意模糊房屋公摊面积的计算，侵害购房者的利益，房屋销售面积纠纷长期成为消费者投诉的热点问题；二是在房价上涨的总体趋势下，“捂盘惜售”成为顽症，有的房地产开发企业在取得预售许可证后并未按规定一次性将经批准预售的商品房全部拿出来销售，而是采用分期、分批销售的“策略”，待价而沽，逐步推高房价，违规追求利润最大化；三是房地产经纪行业及其从业人员大量涌现，素质良莠不齐，但同时又缺乏相应的法律、法规规范，损害委托人合法权益的事件时有发生，严重影响行业声誉。此外，《贵州省城市房地产开发经营管理条例》出台比《城市房地产开发经营管理条例》还早，许多条款的规定已不能适应我省房地产业的现实要求和发展需要，有的甚至与《城市房地产开发经营管理条例》的规定不一致，因此，重新制订《条例（草案）》显得十分必要和迫切。
　　二、《条例（草案）》的起草过程
　　根据省人大、省政府立法工作计划，省政府法制办、省建设厅于2008年3月成立起草小组，并邀请省人大财经委、省人大常委会法工委参加，开始《条例（草案）》的调研起草工作。形成初稿后，多次邀请省直有关部门进行论证；广泛听取地方政府、部门和房地产企业的意见；考察学习了重庆等省市的先进经验；并多次邀请、组织专家和社会各界人士座谈。省政府法制办在审查过程中，又召开了省直有关部门参加的论证会，书面征求了9个市（州、地）人民政府（行署）及其主管部门（建设局、房管局）的意见，在贵州省法制信息网上向社会公开征求意见。对各地、各单位及个人提出的意见、建议认真分析、梳理和研究，采纳了其中的合理部分，未采纳的部分，我们作了相应的说明。经反复修改，形成了《条例（草案）》。
　　三、关于《条例（草案）》需要说明的几个主要问题
　　（一）关于房地产开发经营的监督管理体制
　　房地产开发经营涉及的管理部门较多，且全省各地的管理体制不尽相同。省级由省建设厅行使监督管理职权，而各市、州、地、县房地产开发经营的监督管理，有的由建设局负责，有的由房管局负责，有的由建设局与房管局共同负责。这种局面的形成，历史原因较复杂。随着国家实行大部制改革，我省也将进行相应的机构调整，因此，《条例（草案）》对我省省级以下的地方人民政府房地产管理部门只原则性规定为“房地产主管部门”，不具体明确哪个部门及部门的名称，没有要求省级以下的地方人民政府改变现行的房地产开发监管体制。这样，既不会因改变现有管理体制而引发混乱，也为下一步的改革留有余地。另外，其他诸如国土、发改、环保、工商、税务、公安、消防、人防、气象、水利等相关部门，《条例（草案）》为精简文字，未作一一列举，形成了《条例（草案）》第四条规定。
　　（二）关于房地产开发经营监管几项新设立的制度
　　《条例（草案）》针对当前房地产市场中的“捂盘惜售”、“定金纠纷”、“房屋公摊面积纠纷”等热点问题，新设立了几项制度予以规范，加强监管。
　　1、“商品房预售一次性同时公开销售”制度
　　《条例（草案）》第二十九条规定：“房地产开发企业应当自取得商品房预售许可证之日起10日内将批准预售的房屋同时公开销售，如实公布销售情况，不得分期分批销售。”
商品房预售制度，是我国房地产业刚起步时国家为鼓励房地产业的发展而制定的。商品房预售制度，既能帮助房地产开发企业及时筹集资金，解决其在房地产开发中的资金困难问题；又区别于一般的现房交易，使购房人因提前向开发商支付房款而在房价方面得到优惠。
　　但近年来，商品房预售中出现了不少“捂盘惜售”行为，违背了国家设立“商品房预售”制度的目的和相关限制性规定，必须加以禁止。“商品房预售”是国家以行政许可的方式赋予房地产开发企业的一项权利，其不同于纯市场行为的现房销售。“商品房预售”既然是一种被许可的经营行为，根据《行政许可法》第六十七条规定，被许可人应当按照国家规定的服务标准和行政机关依法规定的条件，提供方便、稳定的服务，并履行普遍服务的义务，故《条例（草案）》在第二十九条规定了房地产开发企业的“商品房预售”同时公开销售义务等的规范，并在第五十九条规定了相应的法律责任。
　　2、“书面定金协议”制度
　　有的房地产开发企业和房地产经纪机构在销售商品房时，时常会利用购房人法律知识的不足，模糊“定金”、“订金”及“预付款”的法律效力差异，在以“订金”及“预付款”名义收取购房人的钱款时出具的却是“定金”协议，损害购房人的合法权益。另外，实践中“定金”协议的形式和内容由于缺乏相应的法律规范，随意性极大，有的房地产开发企业和房地产经纪机构甚至以收款收据作为定金协议，双方的权利、义务缺乏相应约定或约定不明确，极易导致纠纷，因此，为规范房地产交易市场秩序，维护双方当事人的合法权益，《条例（草案）》第三十三条规定：“房地产开发企业和房地产经纪机构收取买受人缴纳的定金，应当与买受人签订书面定金协议。定金协议应当明示定金的法律后果、所购房屋的基本情况以及可能增加买受人义务、限制买受人权利的其它内容。推行商品房买卖定金协议示范文本。”
　　3、“按套内建筑面积或者按套（单元）计价销售”制度
　　商品房销售有按建筑面积、按套内建筑面积、按套（单元）计价结算三种销售方式。这三种销售方式，按套内建筑面积和按套（单元）计价结算两种对面积测算的要求相对简单，普通消费者容易掌握，不易产生面积测算纠纷。而按建筑面积销售，因“分摊的共有建筑面积”的测算具有较强的专业性，普通消费者很难掌握，导致房地产开发企业与购房人之间极易产生“房屋公摊面积纠纷”。因此，《条例（草案）》规定了商品房销售按套内建筑面积或者按套（单元）计价结算制度，这一制度起始于重庆市，该市自实行商品房销售按照套内建筑面积或者按套计价结算制度后，商品房公摊面积纠纷的投诉为零，社会效果极好。
　　《条例（草案）》第三十四条规定：“商品房应当按套内建筑面积或者按套（单元）计价结算销售。商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。”
　　（三）关于房地产经纪问题
　　近年来，不断壮大的房地产经纪企业为房地产业的健康发展提供了巨大的支持和帮助。但与此同时，房地产经纪业的监管却缺乏相应制度支持。究其原因，一是上位法规定比较原则，可操作性差；二是房地产经纪行业鱼龙混杂，严重影响了行业声誉。省外还发生过较为严重的损害委托人利益的案件，引发一系列社会问题。因此，有必要加强对房地产经纪行为的监管。《条例（草案）》第六章重点规范了经纪机构及其执业人员的行为；第四十六条根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，对房地产经纪机构专业人员的要求进行了细化，以增强可操作性。
　　以上说明及《条例（草案）》，请予审议。
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